望京写字楼(望京商务中心)

在如今的卷卷社会，1月4日阿里巴巴的北京总部竣工仪式，在朝阳区朝阳园电子城北区悄无声息的完成了。

这座与大望京商务区交相呼应的阿里智慧园区，历经了五年建设，终于正式投入了使用。

我们都知道2016年，阿里正式进军北京。选择在望京东整栋购入昆泰嘉瑞中心写字楼，斥资16亿的望京的绿地中心3号楼成为当时的阿里北京总部，数万阿里人在此集结。那时候，望京的房价是蹭蹭往上涨，2015年只有4.3万左右，2016年年底已经上涨到7.3万，最高点是在2017年9月，达到8.2万，目前维持在7.6万。

那么，阿里总部的搬迁，会否对大望京圈形成冲击？他的坐落，意味着未来的那些机会与风险？

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首先介绍下阿里巴巴新的总部大楼，地理位置在中关村朝阳园电子城北扩区来广营东路，15号线崔各庄站西侧，占地面积12.41万平方米，总建筑面积47.04万平方米。

整个项目由各自独立、同期建设的三个地块组成，各地块间通过空中连廊和地下通道相联系。园区功能高度集成，除了常规的研发办公，还集中设置了访客中心、员工餐厅、运动中心、下沉广场、停车场、露天广场等各类配套设施。

图片来源自：望京网

那么阿里为何从之前的望京，要搬离选择来广营？

其一我们知道，曾经的望京也被称之为“望京村”，就因为阿里的入驻，美团这些科技企业加持，才有了如今的望京，所以你看以望京东为代表的住宅楼均价都已到达10万每平米以上。可谓是水涨船高。望京soho的租金也是节节攀升。

因此，在阿里的板块架设中，未来想扩充，望京显然已经没有了扩充之地。那么就必然需要外延。那很显然，与之相邻的来广营就入了阿里的法眼。

首先，我们知道来广营没什么特别强大的产业，靠近望京商业圈，有欧尚超市，百安居建材超市，爱家家居，博雅魅力酒店、魅力高尔夫、望京农贸综合批发市场等，显得杂乱无章，很大程度只是望京狗的蜗居之地，毫无属于自己的光环。

其次，来广营的“科技基因”不多。最大的朝来科技产业园，2017年建成，时间不长。入驻企业有德国罗德施瓦茨中国公司、中国寰球工程公司、宏高设计公司等。

这些企业的科技实力还不够强大，不足以成为一个地区的名片。这一点目前只能通过阿里来弥补了。

那么问题来了，很多人觉得，阿里搞到来广营了，那么望京会没落，来广营会崛起有投资价值吗？

叭楼并不这么看，叭楼一直说，买房要围绕产业不假，但一定的买稀缺性，也就是该地块未来没有太多的土地去建造太多的房子的规划。不然虽然有产业，总共5000人入职，结果你搞个有2万套房子的规划出来，那显然供需打破，房子是不容易涨起来的。

与此同时，我们可以看到朝阳的近期批地，朝阳总共就批了9块地，而你看就小小的来广营，就同步有2个地块批复建住宅房。

过大的供给，势必导致未来集中上市后的竞争压力。这也是为何朝阳的房子多数一直比不过海淀的主因。虽然有什么学区等因素，但是供给大这是不争的事实。

综上，现在围绕来广营新开盘的小区基本在8-8.5万左右，其实叭楼觉得如果不是有阿里的加持，这定价还是有些贵了。加上你去看，短期那边全都是在建新盘新楼，轰轰烈烈，周边配套并不完善。所以短时间对望京冲击并不会太大。而长周期是否有所冲击，这就要看望京能否依旧发挥科技和教育优势，引入优质教育资源，医疗资源，和科技型企业落户望京。否则单不说望京房价，望京的写字楼租金怕是保不住了。

当然，伴随着阿里入驻来广营，其也会带动周边写字楼的租金水平。有网友爆料称，来广营这边盖了一大堆商业楼，现在一半都没入驻。也就是说空置率较高。来广营未来房价涨不涨，一个是看政府对资源配套的建设力

度，一个就是看招商引资租房的空置率，如果因阿里入驻后，对应的中小企业入住率也加大，写字楼空置率缩减，那么意味着就业机会增加，人员增多，那么来广营后续发展也大有可为。但如果空置率依旧很大，只阿里一根大旗恐怕很难支撑。

再次，我们参考阿里在浙江杭州的举动，旁边的最好的小区房价从8万跌到6万。面对目前望京东整体在10万每平的房价，确实有不小的冲击可能。

这点从围绕阿里的一些次新楼盘，近期的成交表现，已经可以看出矛头，想知道自己关注的小区的近期明细成交，欢迎私信沟通。

总之一句话，不论什么时候，高估了就是风险，低估了才是机会。任何决策，买在低估时，卖在高估刻，那才是最对的决策。

朋友们你们觉得呢？

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